央廣網(wǎng)北京6月18日消息（總臺央廣記者李行健）今年5月中旬，北京市政府發(fā)布《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，明確首都城市更新行動的類型包括老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新等。近日，與之配套的4個實施細(xì)則也已正式印發(fā)，其中就包括《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見》，為老舊小區(qū)更新改造提供規(guī)劃、用地政策支撐。老舊小區(qū)電梯怎么裝？車位如何增加？面臨哪些實際的困難？
老舊小區(qū)怎么改，關(guān)乎城市規(guī)劃的未來空間，更關(guān)乎居民生活的幸福指數(shù)。《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見》中涉及的更新改造方式包括老舊住宅樓加裝電梯、利用鍋爐房等現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補(bǔ)充社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施或其它配套設(shè)施、增加停車設(shè)施等。
記者在北京市西城區(qū)展覽路街道車公莊中里小區(qū)看到，幾臺外掛式電梯已經(jīng)完工。小區(qū)的老住戶說：“那些歲數(shù)大常年下不了樓的老人，現(xiàn)在也能下樓了。又方便了。”
北京車公莊中里小區(qū)新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）
據(jù)了解，此次老舊小區(qū)改造從2017年4月開始，今年1月完成，共安裝電梯14部。展覽路街道文興街社區(qū)黨委書記田靜介紹，小區(qū)幾棟樓建于上世紀(jì)八十年代，在加裝電梯之前，改造內(nèi)容還包括加固樓體、外墻保溫、更換鋁合金窗、衛(wèi)生間廚房上下水管線更換、暖氣主管線更換、路面平整等。改造資金和協(xié)調(diào)業(yè)主是老舊小區(qū)改造的兩大難題。田靜說：“從2017年開始，每一步都要陸陸續(xù)續(xù)開始開展工作。老舊小區(qū)的改造，必須得有資金作為支撐的。5個樓有將近200多戶居民，所以肯定是有困難，因為產(chǎn)權(quán)方可能更多的是資金注入，你要在協(xié)調(diào)上面，那不可能說只有產(chǎn)權(quán)方一個人在做，所以就得合力。”
《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見》中提到，老舊小區(qū)更新改造要體現(xiàn)居民意愿。利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補(bǔ)充社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施或其它配套設(shè)施時，現(xiàn)狀房屋歸業(yè)主共有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；現(xiàn)狀房屋有明確產(chǎn)權(quán)人的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)征求業(yè)主意見。增設(shè)停車設(shè)施應(yīng)取得業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的，街道辦、居委會等應(yīng)組織征求居民意見。
田靜表示，居民協(xié)調(diào)工作從來不是單線作業(yè)而是多線操作，比如在加裝電梯的過程中，高樓層的住戶愿意，但低層的不愿意，擔(dān)心影響采光等，這就需要協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)方和物業(yè)通過減免低樓層用戶物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等手段，平衡多方的訴求。“老舊小區(qū)要成立物業(yè)管理委員會，也是由社區(qū)黨委來牽頭，我們把產(chǎn)權(quán)方的代表，把居民代表，還有社區(qū)黨委的成員一共是7人組成。也是發(fā)揮區(qū)域化協(xié)調(diào)委員會的作用，一些大的操作必須得是產(chǎn)權(quán)方牽頭去做，像小的細(xì)節(jié)，我們可能更多地還是發(fā)揮社區(qū)黨委還有物管會的作用。”她說。
北京車公莊中里小區(qū)新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）
《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》中提到，要強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，充分發(fā)揮市場作用。不少老舊小區(qū)已經(jīng)引入市場化物業(yè)管理。記者在車公莊中里小區(qū)看到，“外掛電梯管理使用辦法”中明確，物業(yè)管理單位按年向用戶公示電梯有關(guān)費(fèi)用，并負(fù)責(zé)對電梯定期維護(hù)保養(yǎng)等。
小區(qū)居民：引進(jìn)了物業(yè)管理以后，各方面都規(guī)范了許多。比如小區(qū)車輛管理，特別整齊有序。
小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人寇先生：才裝電梯的時候，居民意見不統(tǒng)一，我們經(jīng)過和老人慢慢溝通之后，又和老人兒女商量，逐步溝通解決問題。業(yè)主呼叫我們就到，必須達(dá)到他們的滿意度。
此外，停車難也是長期困擾老舊小區(qū)的難題。按照審批辦理規(guī)定，老舊小區(qū)更新涉及利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補(bǔ)充社區(qū)配套設(shè)施的，由區(qū)規(guī)自部門出具臨時許可意見，有關(guān)部門可據(jù)此辦理施工、消防、經(jīng)營許可等手續(xù)。利用小區(qū)自有用地設(shè)置機(jī)械式、簡易自走式立體停車設(shè)備，可免予辦理建設(shè)工程規(guī)劃、用地、施工等手續(xù)。建設(shè)地下停車設(shè)施，不新增建筑規(guī)模的，也無須辦理規(guī)劃、用地手續(xù)。
在北京石景山區(qū)魯谷街道的多個小區(qū)，經(jīng)過近一年的施工，全新的立體停車綜合體已經(jīng)建成。立體車庫承建單位負(fù)責(zé)人介紹，審批流程簡化使得有條件建立體車庫的老舊小區(qū)得以將規(guī)劃迅速落地，“很多創(chuàng)新的改造項目，比如說立體車庫，還有比如自行車棚的改造引入新業(yè)態(tài)，都是要充分了解居民的意愿，我們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決。”
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示：“《關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》突破點主要是土地政策，可以采用協(xié)議出讓，可以采用年租制；可以改變土地用途；允許在市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施補(bǔ)短板方面有增量建筑。”
《意見》起草團(tuán)隊成員，清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院執(zhí)行主席尹稚教授表示，老舊小區(qū)改造不僅需要政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作，更需要高質(zhì)量的社區(qū)治理，實現(xiàn)共建共治共享。尹稚說：“加裝電梯的問題其實在老舊小區(qū)改造過程中，是長期困擾政府和物業(yè)管理的矛盾。因為一個電梯的獲益者是不均衡的，其實是獲益者和非獲益者之間的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制的問題。一個基層社區(qū)的建設(shè)，有政府的補(bǔ)貼、政府的引領(lǐng)，也要有市場利益的謀利空間的界定，還要靠基層社會組織的支持，最后還要靠個體市民的理解。”
清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授劉佳燕認(rèn)為，老舊小區(qū)改造不僅是民生工程、發(fā)展工程，更是優(yōu)化城市社會空間結(jié)構(gòu)，提升土地價值的重大戰(zhàn)略議題。
趙秀池表示，要破解老舊小區(qū)改造中的難點，還需要進(jìn)一步探索更多市場力量導(dǎo)入的新模式，“意見中強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場作用，通過引入社會力量，利用公共設(shè)施的長期運(yùn)營，以及政府各種優(yōu)惠政策的導(dǎo)入，使城市更新落到實處。市場力量的導(dǎo)入，還有待更多的稅費(fèi)政策、融資政策的支持。”
