自9月30日全面取消限購以來，廣州樓市新政滿月，并交出了一張亮眼“成績單”：從數(shù)據(jù)上看，一、二手房成交量分別創(chuàng)下近期新高，從市場反饋上看更出現(xiàn)了剛需積極入市、二手房議價空間縮窄等積極變化。

數(shù)據(jù)的背后是市場信心的修復，也是廣州房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的開始。對于后市，業(yè)內人士分析指出，政策利好之下廣州樓市年底行情可期，在置業(yè)成本明顯降低的情況下，剛需群體置業(yè)窗口到來。

數(shù)據(jù)

“銀十”之后成交維持高位

十四年來首個不限購的“銀十”，拉開了廣州樓市止跌回穩(wěn)的序幕。“十一”期間，廣州各大項目營銷中心頻頻出現(xiàn)門庭若市的局面，甚至有少數(shù)項目出現(xiàn)了久違的搖號，其后熱度雖然有所回落，但成交仍持續(xù)處于高位。

新房

新政以來（9月30日—10月27日），廣州全市新建商品房網(wǎng)簽108.32萬平方米。比去年同期的81.24萬平方米，增加了33.3%，環(huán)比9月全月商品房網(wǎng)簽74.43萬平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65萬平方米，比去年同期的68.89萬平方米增加了37.4%，環(huán)比9月全月住宅網(wǎng)簽56.03萬平方米增長68.9%。

——廣州市住建局最新披露數(shù)據(jù)

10月截至27日，全市累計網(wǎng)簽8642套，已創(chuàng)下去年3月份以來的新高。

——陽光家緣數(shù)據(jù)

二手房

同期二手樓市網(wǎng)簽量創(chuàng)出高峰。10月前4周累計二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)已超過9000宗，平均2400多宗/周。其中，黃金周后一周的成交量達到3120宗，創(chuàng)下近19個月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年來的周成交量高位。

——廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)

新房吸引剛需入場

近期，從銷量來看，區(qū)位、品質、價格等各方面綜合性強的高性價比產(chǎn)品備受追捧。根據(jù)剛剛發(fā)布的《2024廣州市房地產(chǎn)市場研究報告》，總價段在500萬元以下的產(chǎn)品市場成交占比超過75%，可見剛需剛改需求的積極入市對廣州樓市至關重要，這也正是過去這一個月市場的可喜變化。

據(jù)克而瑞公布的10月1日至15日廣州一手樓盤網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，從成交套數(shù)來看，前十榜單之中除一個項目之外，均屬剛需、剛改項目。而從一貫由高端產(chǎn)品占據(jù)的成交金額排行榜來看，總價在500萬元以下的剛需及剛改項目占據(jù)了其中四席。在業(yè)內人士看來，這正是廣州樓市從此前點狀熱銷走向整體企穩(wěn)的重要標志。

“聯(lián)絡客人的成功率變高了，成交的意愿也變強了。”在位于老黃埔片區(qū)的剛需大盤萬科黃埔新城，一位置業(yè)顧問告訴記者，在新政之后的第一周，日均來訪量均為150至200組，隨后雖然有所下降，但仍然處于高位。“對比新政之前的普通周末，來訪量提升了約50%。”

除了政策利好推動需求入市之外，還有一個重要原因則是激烈的市場競爭之下，廣州樓市產(chǎn)品號召力快速提升，使得置業(yè)者能以較高的性價比實現(xiàn)良好的居住體驗。“廣州新房實用率和配套讓我大受震撼！”剛入職廣州某公司的小何說，“沒想到300萬元的總價，可以在廣州的核心區(qū)買到一套小三房！”他驚喜地表示，雖然是70多平方米的小戶型，但空間感足夠，而且周邊教育、醫(yī)療配套完善，基本上一步到位。

二手房議價空間縮窄

記者走訪市場了解到，目前大部分業(yè)主看好新政利好之下出現(xiàn)的“上行”行情，希望趁著利好刺激出現(xiàn)的交易時機加快賣房。與此同時，也有部分出售意愿不太強或想等待更理想價格賣房的業(yè)主，出現(xiàn)漲價的沖動。各區(qū)當中，多次出現(xiàn)成交逆勢上升的海珠，業(yè)主心態(tài)轉強的現(xiàn)象相對明顯。合富大數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周海珠二手樓市新增掛牌放售的降價房源數(shù)量銳減。而新增掛牌放售的漲價房源數(shù)量繼續(xù)小幅增長。二手房業(yè)主漲價的沖動，主要源于“十一”黃金周期間及之后一、二手樓市表現(xiàn)出的人氣高漲。

而在一些熱點板塊，一個月上調價格幾十萬元的房源也不少。以廣鋼新城為例，9月該片區(qū)中海花灣壹號一套建筑面積81.67平方米的3房，以255萬元放售。近日，該套房源掛牌價漲到270萬元。作為廣州二手房市場的風向標，珠江新城片區(qū)也同樣出現(xiàn)了議價空間縮窄的現(xiàn)象。以標桿項目嘉裕公館為例，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，進入10月后該項目的平均成交價格重回15萬元/平方米以上，距離9月出現(xiàn)的價格低點回升幅度超過20%。

此外，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，10月漲價房源超過3600套，比9月上漲23%；降價房源超4.5萬套，比上月只增長了1.5%。持續(xù)升溫的行情疊加新政利好，開始改變二手房業(yè)主對后市的預期。

業(yè)內觀察四季度或全年最佳

“國慶期間確實賣得還不錯，但業(yè)內人士比較擔心的是政策效果。”部分開發(fā)商透露，隨著“銀十”接近尾聲，來訪的熱度也有所下降，這也讓剛剛體驗了一把市場“火熱”的團隊有所顧慮。

對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，“銀十”本就是樓市的重要營銷節(jié)點，同時疊加了全面取消限購等新政對需求的釋放，使得成交創(chuàng)出新高，但若一直維持這種“大賣”狀態(tài)，不僅不符合常態(tài)，也不利于市場的健康。“合理的預期十分重要，實際上廣州的新房市場成交規(guī)模6000套已經(jīng)合格，7000套已經(jīng)表現(xiàn)較為優(yōu)秀了。”

相比一手房市場，二手房市場的行情似乎顯得更加穩(wěn)定。貝殼平臺的數(shù)據(jù)顯示，黃金周后每周帶看人數(shù)依然穩(wěn)定超過2萬人，相比8—9月每周1.6萬—1.7萬人看房，人氣漲幅在20%以上。業(yè)內人士表示，帶看量保持穩(wěn)定，也意味著二手房市場情緒依然很高，行情可能延續(xù)到11月甚至12月。

對于后續(xù)的市場，肖文曉表示對四季度成交較為樂觀。“一方面市場信心已經(jīng)明顯修復，另一方面政策儲備箱內還有存量房收購等政策，同時年底開發(fā)商也還有一波大規(guī)模營銷，四季度將有望成為今年成交表現(xiàn)最好的季度。”除此之外，二手房的成交高峰所釋放出的部分置換需求，有望在接下來的第四季度進入一手房市場，進一步對新房形成托底效應，加快量價企穩(wěn)。

置業(yè)建議：優(yōu)選大品牌現(xiàn)房

“無論是從政策、市場，還是置業(yè)成本上看，我都認為目前已經(jīng)處于底部區(qū)域。”肖文曉在接受本報記者采訪時指出，在政策層面上已經(jīng)明確釋放了“止跌回穩(wěn)”的信號，而面對新政利好，市場給予的反彈程度也顯著超過了去年9月、今年4月。與此同時，對于購房者而言，首付比例、貸款利率等均處于歷史較低位。“市場處于底部區(qū)域這一點目前是比較明確的，因此對于普通的購房者來說，從居住角度而言目前是不錯的上車時機。”

特別值得一提的是，肖文曉還建議道，隨著樓市回歸居住需求，置業(yè)者的關注焦點應該更多轉移到持有環(huán)節(jié)，例如物業(yè)服務、售后等環(huán)節(jié)。“尤其是剛需群體，未來可能還有置換的可能性，可以優(yōu)選大品牌開發(fā)商的現(xiàn)房項目。”肖文曉表示，這樣可以避免交樓風險，同時未來二手房流通起來也更容易。

二手房方面，合富研究院高級分析師梁燕明表示，從10月二手樓市周成交數(shù)據(jù)來看，黃金周后第一周有個沖高的過程，是積壓需求的釋放過程，其后數(shù)據(jù)雖有回落，但依然是年內的高位。市場目前處于復蘇博弈的波動階段。在置換端，相比9月中旬，放售業(yè)主們的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，議價空間已經(jīng)縮小不少，是較好的售出時機；而在置業(yè)端，建議業(yè)主們還是要根據(jù)市場成交價格合理定價，不要盲目追高。（記者 龍樂樂 劉麗琴）