本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫到高燒不退，已經(jīng)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。熱點(diǎn)城市購(gòu)房熱情高漲，并非完全是住宅總量供求失衡的原因，可能更多是住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾的結(jié)果。房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，與房?jī)r(jià)高位加杠桿不無(wú)關(guān)系，蘊(yùn)含了較大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前看，樓市運(yùn)行背離風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，值得高度警惕。

　　熱點(diǎn)城市樓市

　　非理性色彩漸濃

　　雖然低利率環(huán)境有利于房?jī)r(jià)上漲，但也要受到住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的制約。就本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情而言，并非全部城市住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年7月末，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有11個(gè)，環(huán)比上月下降的城市有16個(gè)。房?jī)r(jià)漲幅顯著的均為熱點(diǎn)城市。相對(duì)獨(dú)特的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政治中心位置和較為完善的人文社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國(guó)熱點(diǎn)城市普遍擁有吸引外來(lái)人口的潛在能力。但值得注意的是，所謂熱點(diǎn)城市資源社會(huì)和人口稟賦的優(yōu)勢(shì)，并非2016年發(fā)生顯著改變。事實(shí)上，2014年~2015年期間熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅也不明顯。即使是從人口流入分析，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大影響，熱點(diǎn)城市人口流入已經(jīng)有所減緩。可見(jiàn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，與剛性和改善性需求的關(guān)系并不大，主要受到投資和投機(jī)性需求的驅(qū)動(dòng)。

　　統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)表明，8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全部上漲，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)3個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。家庭部門在房?jī)r(jià)高位加杠桿已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)樓市高溫不退的重要特征。在今年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款增速大幅超過(guò)各項(xiàng)貸款16.6個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，7月份新增人民幣貸款幾乎全部為個(gè)人購(gòu)房貸款。當(dāng)前社會(huì)資金向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，表內(nèi)貸款和表外各路融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪“地王”項(xiàng)目的資金支持，以及部分家庭在房?jī)r(jià)高位集中加杠桿，可能正形成預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的“循環(huán)”，市場(chǎng)非理性色彩濃郁。

　　樓市運(yùn)行背離

　　風(fēng)險(xiǎn)正在積聚

　　目前看，隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位大幅上漲，以及市場(chǎng)熱情空前高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行背離的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。主要表現(xiàn)為：

　　一是政策環(huán)境收緊與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不退形成背離。為抑制熱點(diǎn)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，地方政府再次啟動(dòng)限購(gòu)、限貸政策，在土地市場(chǎng)推出“熔斷”機(jī)制。但這些政策措施并未冷卻急劇升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是土地一級(jí)市場(chǎng)還是住宅市場(chǎng)，“買到就是賺”的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致上海離婚買房人士激增，北京甚至出現(xiàn)了高總價(jià)房“搶房”一幕。房?jī)r(jià)跳漲現(xiàn)象則是司空見(jiàn)慣，頻頻見(jiàn)于報(bào)端。

　　二是房?jī)r(jià)與租金收入背離加劇。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)與房租和城鎮(zhèn)居民收入的背離，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。相對(duì)于房?jī)r(jià)的無(wú)節(jié)制上漲，住房租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，主要滿足真實(shí)居住需求，基本剔除了投機(jī)性住房需求。雖然隨著房?jī)r(jià)快速大幅上漲，房租也水漲船高，但房租漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)漲幅。北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市租金收益率遠(yuǎn)低于銀行保本理財(cái)收益率。如果考慮到房屋自然折舊和維修管理費(fèi)用，持有住房的實(shí)際租金收益率更低。而城鎮(zhèn)居民收入反映了住房購(gòu)買力負(fù)擔(dān)，過(guò)度偏離國(guó)際合理值的房?jī)r(jià)收入比，加劇了中低收入人群經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　三是消費(fèi)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)與房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)膨脹形成背離。資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲所帶來(lái)的巨大財(cái)富效應(yīng)，理論上會(huì)帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)擴(kuò)張。但從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)消費(fèi)運(yùn)行整體平穩(wěn)，未出現(xiàn)明顯房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)所引發(fā)的社會(huì)消費(fèi)擴(kuò)張現(xiàn)象。2016年1~8月，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.3%，與上年持平；除與房屋購(gòu)買直接相關(guān)的家具和裝修消費(fèi)超過(guò)平均增速外，與改善生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等均低于平均速度。由此可見(jiàn)，熱點(diǎn)城市動(dòng)輒千萬(wàn)套的住宅不動(dòng)產(chǎn)，并沒(méi)有促使城市“被富豪”普通家庭擴(kuò)大消費(fèi)。

　　四是實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力收縮與房屋名義增值空間巨大形成背離。2016年1~7月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額35235.9億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速遠(yuǎn)低于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅。2016年7月末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)百元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率為85.83%，較上年同期下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。2016年7月末，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)新建住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)10%，其中深圳上漲40.9%，領(lǐng)漲全國(guó)。作為中國(guó)企業(yè)代表的上市公司，大部分上市公司一年的利潤(rùn)不夠支付北京、上海、深圳一套中心區(qū)域的住宅。這種反差，進(jìn)一步增加了社會(huì)投資、社會(huì)資金“脫實(shí)入虛”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　警惕家庭在房?jī)r(jià)高位

　　加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)前我國(guó)家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的2倍。就個(gè)人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機(jī)構(gòu)的安全邊際是以住宅價(jià)格不發(fā)生明顯變動(dòng)為前提。若住宅市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致住房抵押價(jià)值下降，觸發(fā)銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，則會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)螺旋下跌的效果。即使不發(fā)生銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，住宅不動(dòng)產(chǎn)名義價(jià)值下降，也會(huì)抑制借款人家庭的消費(fèi)，影響到宏觀總需求。

　　值得高度警惕的是當(dāng)前個(gè)人住房抵押貸款過(guò)于看重住宅抵押物的擔(dān)保作用，對(duì)借款人收入支付能力的評(píng)估和核實(shí)流于形式，甚至可能存在首付款加杠桿的情況。這樣一來(lái)，若房?jī)r(jià)停止上漲或回落，不具備按揭付款能力借款人信用風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯。應(yīng)該看到，有限理性是人類認(rèn)知與行為局限性的集中反映。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的樂(lè)觀情緒，不排除有盲目失控的風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。(證券時(shí)報(bào)記者/項(xiàng)崢)