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        央廣網(wǎng)

        資本市場支持租購并舉政策落地 盤活住房租賃存量

        2018-04-26 09:26:00來源:中國證券報

          4月25日,中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域,完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序,提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。同時,鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化的建設(shè)或運營機構(gòu)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

          中國證券報記者獨家獲悉,監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道,給予住房租賃資產(chǎn)證券化項目快速審核、快速通過及發(fā)行優(yōu)先支持。同時,對于已發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運營企業(yè),在從事承接相關(guān)地方住房租賃項目時,監(jiān)管層將會給予優(yōu)先考慮,通過正向激勵手段,鼓勵相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外,對于這類企業(yè)承接其他住房租賃項目,后續(xù)監(jiān)管層還將出臺一系列激勵細(xì)則。

          專家認(rèn)為,這意味著首個資本市場支持租購并舉政策落地了。同時,這是一年多以來,資產(chǎn)證券化領(lǐng)域推出的第三個落實黨中央、國務(wù)院重點政策要求的重要文件。借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑,對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

          盤活住房租賃存量資產(chǎn)

          業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作,明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一,為資產(chǎn)證券化在實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

          “推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。”

          中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受中國證券報記者采訪時表示,借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑,對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

          何亮宇認(rèn)為,推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向,也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

          戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為,以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán),為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力,也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn),投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報。

          “尤其在當(dāng)前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。”胡峰表示,一方面,政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn);另一方面,資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業(yè)快速回籠資金,用于投入下一階段房源建設(shè),為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

          川財證券研究所所長陳靂認(rèn)為,住房租賃資產(chǎn)證券化助力“租售并舉”,住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施,通過發(fā)行REITs,可以充分利用社會資金,促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

          為輕資產(chǎn)運營提供現(xiàn)實樣本

          何亮宇表示,住房租賃的投資和經(jīng)營是個持久戰(zhàn),需要企業(yè)有大量、長期的資金儲備。通過權(quán)益類的租賃住房證券化,特別是對選取有典型意義的企業(yè)或者資產(chǎn)發(fā)行REITs,對于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”、通過資本市場資金實現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本,有望增強房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。

          胡峰表示,住房租賃企業(yè)以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營租賃住房將成為未來租賃住房市場上的重要組成部分,幫助其更加規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展對我國租賃住房的發(fā)展有著重要的意義。支持該類權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品試點,可以樹立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品以供市場參考,建立示范效應(yīng),推動更多住房租賃企業(yè)以權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方式建立融資和退出渠道,同時還為租賃住房資產(chǎn)證券化的研究和創(chuàng)新提供了范本,推動行業(yè)創(chuàng)新。

          從目前的實際操作來看,何亮宇認(rèn)為,國內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),特別是產(chǎn)權(quán)過戶型的REITs產(chǎn)品主要的困難集中在資產(chǎn)投資回報率不高和證券化資產(chǎn)重組的成本過高兩方面。

          何亮宇建議,各地政府在土地供應(yīng)方式上逐步探索轉(zhuǎn)變,降低租賃住房的運營成本,提高投資回報率。同時,由稅務(wù)部門、財政部門等統(tǒng)一協(xié)調(diào),針對證券化的產(chǎn)品,甚至可以只是租賃住房REITs考慮有針對性的稅收優(yōu)惠措施,近幾年的全國兩會上都有代表呼吁就公募REITs產(chǎn)品制定稅收優(yōu)惠政策。

          助力租賃住房供給側(cè)改革

          “去年下半年至今,租賃住房證券化產(chǎn)品獲批速度加快,既包括輕資產(chǎn)的運營企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如,也包括保利、碧桂園這種進(jìn)入租賃住房運營領(lǐng)域的開發(fā)商,不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經(jīng)驗,產(chǎn)品的獲批得到了監(jiān)管部門的大力支持及市場強烈的反響。”何亮宇說,同時公募REITs預(yù)期漸行漸近,“開發(fā)建設(shè)—投資孵化—持有運營—成熟REITs退出”整個閉環(huán)的最后一個環(huán)節(jié)將快速合攏,這都極大地增強了房地產(chǎn)企業(yè)自持住宅發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的決心和信心,助力租賃住房供給側(cè)改革。

          新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏認(rèn)為,資產(chǎn)證券化的核心是公募上市交易及租金分配稅收優(yōu)惠,中國是否可以做成美國REITs的模式值得期待。目前發(fā)行的ABS、CMBS、類REITs都是積極有意義的嘗試,有關(guān)部門也在進(jìn)行中國公募REITs的頂層設(shè)計探索。

          王戈宏表示,REITs的初衷是通過資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)份額上市交易成為社會投資人的投資配置品種,不能簡單地成為開發(fā)商新的融資工具,所以鼓勵有良好運營的持有不動產(chǎn)作為底層資產(chǎn)發(fā)行類REITs產(chǎn)品應(yīng)該成為重點扶植的對象,類REITs是最接近未來公募REITs的形態(tài),等有了真REITs后,類REITs可以直接轉(zhuǎn)板。

          光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾景認(rèn)為,住房租賃資產(chǎn)證券化是住宅公寓公募REITs的前期階段,短期內(nèi)能解決沒有公募REITs情況下的資金回流和退出問題,是公募REITs的嘗試和探索,也給了市場各參與方提前準(zhǔn)備的機會。經(jīng)歷了這個階段,等到公募REITs真正推出時,各方就能夠更好理解并參與到租房租賃市場中來。

          “國內(nèi)目前已經(jīng)有了類REITs,公募RETIs相比類REITs而言,是朝著公募產(chǎn)品更進(jìn)一步的探索。”曾景認(rèn)為,邏輯上,公募REITs成本會比類REITs更優(yōu),而且更好進(jìn)行真實退出的機制安排,從而讓前端的參與方看到未來的退出路徑和價格機制,推動更多主體參與這個市場,當(dāng)市場參與方越來越多時,住房租賃市場才會做大做強。

        編輯: 馬文靜
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        住房租賃資產(chǎn)證券化落地 盤活住房租賃存量

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