央廣網(wǎng)6月3日消息（記者 安垚）首批集中供地剛結(jié)束不久的南京，再出房地產(chǎn)調(diào)控新政。

南京市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》，明確自今年5月17日起，嚴禁審批獨棟、雙拼和聯(lián)排戶型；嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設計或變相設計成“別墅”。同時新規(guī)幾乎對所有可能出現(xiàn)的政策漏洞進行了封堵，可以說是過去各地“限墅令”的“升級加強版”。

按照此規(guī)定，南京首批集中供地成交的部分低密地塊或?qū)⑹艿接绊懀�房企產(chǎn)品設計端將面臨更大挑戰(zhàn)。

嚴禁審批獨棟、雙拼和聯(lián)排戶型

根據(jù)南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的相關政策解讀，此次新規(guī)強化了規(guī)劃編制階段對別墅類低密項目的控制。政策規(guī)定，二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大于1.0，建筑高度不得低于12米；低多層居住項目出具規(guī)劃條件時，應明確居住建筑最小建筑高度。

值得注意的是，新規(guī)加強了方案階段技術審查。首先，嚴禁審批獨棟、雙拼和聯(lián)排戶型；嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設計或變相設計成“別墅”；低多層居住建筑核準圖中不得出現(xiàn)“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標注。

也就是說，南京今后基本上不會再有新的獨棟、雙拼、聯(lián)排等別墅房源入市，低多層住宅房源也不能再使用“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等名稱。

同時規(guī)則還對審查條件進行了細化，規(guī)定低層居住建筑單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間；低多層居住建筑每棟居住建筑水平與豎向拼接的總戶數(shù)不得少于三戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進深不得小于5米，單戶復式住宅地上建筑部分不得超過兩層疊加；多層居住建筑應設置單元入口，并從公共區(qū)域入戶；規(guī)劃設計應合理確定建筑面寬，單棟多層居住建筑總連續(xù)面寬原則上不大于60米；并且規(guī)定低多層居住建筑不應設置圍墻、圍欄或綠籬等設施，將居住建筑首層外的綠地和公共空間作為建筑首層的專有使用部分。

按照新規(guī)，各種打擦邊球的“類別墅”產(chǎn)品設計都將被嚴格管控。

業(yè)內(nèi)人士表示，南京這一次對別墅進行了從土地出讓到規(guī)劃審批的全面限制，管控力度可謂空前。

禁別墅是為促進土地集約

此次南京直接禁止新建各類別墅項目，出發(fā)點是為進一步促進土地集約、節(jié)約利用，保護生態(tài)環(huán)境，鞏固全市有關專項清查整治工作成果。

根據(jù)南京市第七次全國人口普查公報數(shù)據(jù)，南京全市常住人口為9314685人，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為8085241人，占86.80%，即城鎮(zhèn)化率達到了86.80%。

這意味著南京城鎮(zhèn)化發(fā)展已進入后期階段，住宅需求隨人口數(shù)不斷增加，但城市土地資源有限，低容積率的別墅產(chǎn)品占據(jù)過多土地資源，自然被列為禁止的對象。

據(jù)了解，南京新“禁墅令”已自5月17日起施行，之前已取得規(guī)劃設計方案審定意見的，可不執(zhí)行此規(guī)則，但須在 2021年12月1日前領取建設工程規(guī)劃許可證；其中分期實施的項目，在2021年12月1日前只領取部分建設工程規(guī)劃許可證的，未領證的建筑應按照新規(guī)則重新審定建筑單體設計方案，同一棟建筑已有部分領證的除外。

新“禁墅令”的施行會給南京樓市帶來哪些影響？首當其沖的是5月20日、21日成交的南京首批集中供地地塊，其中浦口區(qū)湯泉街道、江寧淳化、江北新區(qū)、溧水區(qū)等板塊均有容積率不高于1.5的低密板塊成交，預計需按照新規(guī)進行產(chǎn)品設計。

對于新房市場而言，有業(yè)內(nèi)人士表示，南京已執(zhí)行“限墅令”多年，別墅類產(chǎn)品供應量逐年遞減，并非樓市主力，整體來看對新房市場影響并不會很大；改善類置業(yè)者可能會選擇大平層、洋房或其他城市的別墅產(chǎn)品作為替代。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，購房者在認購產(chǎn)品方面需要注意，沖著別墅去買，可能最后會導致既違反了認購的規(guī)定，同時維權方面也有很多缺陷。

別墅禁令歷年持續(xù)加碼

事實上，不僅南京，全國范圍內(nèi)一直在對別墅進行開發(fā)限制。

早在1995年，國務院就下發(fā)通知，要求對別墅性質(zhì)的高檔住宅不再批準立項和開工，以后也要嚴格控制審批。2003年，國土資源部明確停止別墅類用地的土地供應。不過當時對別墅的定義主要指獨棟，因此疊拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品仍在不斷出現(xiàn)。

此后，“限墅令”一步步加碼，調(diào)控政策也日趨嚴謹。

2005年，建設部、發(fā)改委、財政部等七部門出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，從政府審批到信貸、稅收，多環(huán)節(jié)限制別墅項目。

2006年，國土資源部發(fā)文要求堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理。

2010年，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》，表示要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設，住宅用地的容積率指標必須大于1，從土地出讓環(huán)節(jié)對別墅進行了限制。

2012年，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目首次被列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄中，并明確住宅項目容積率不得低于1.0。

2016年10月，國土資源部召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴土地管理，并且聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目也被納入管控范圍。

2019年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部直接下發(fā)特急通知，要求各省相關部門立即暫停辦理別墅項目建設審批手續(xù)，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。隨后，福建、黑龍江等地均跟進執(zhí)行，東莞市自然資源局還在2019年8月發(fā)布《東莞市加強居住項目規(guī)劃管理指導意見》，明確指出居住項目內(nèi)嚴禁建設別墅，低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

而南京這一次發(fā)布的別墅禁令，則是對過往的“限墅令”進行了加強，比如詳細規(guī)定了“低多層居住建筑核準圖中不得出現(xiàn)‘別墅’‘疊墅’和‘空中別墅’等標注”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，限墅令實際上主要是針對“別墅”這個詞進行的，所以類似“疊墅”和“空中別墅”等用詞，其實是最近幾年產(chǎn)品開發(fā)和營銷中出現(xiàn)的，屬于打擦邊球的做法，也是過去各地政策中沒有提及的內(nèi)容。這一政策對房企后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃會形成一定影響，要求房企規(guī)范設計，防范出現(xiàn)各類違規(guī)的做法。

關于其它城市是否會出臺類似政策，嚴躍進表示，從土地節(jié)約的角度出發(fā)，大城市普遍會對類似別墅等項目給予約束和管控；但是從住房規(guī)劃的角度看，未來一些大戶型可能會增加，主要是考慮到三胎等生育及住房需求，而其他方面則沒有松綁的可能。一些既有的別墅項目，未來或也會給予管控，包括加大罰款力度等。