央廣網(wǎng)6月10日消息(記者 安垚)6月2日,遠(yuǎn)洋資本有限公司(以下簡稱“遠(yuǎn)洋資本”)通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“紅星美凱龍”)達(dá)成《合作框架協(xié)議》,擬收購紅星美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍(上海)企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司等7家物流子公司。

當(dāng)前,發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產(chǎn)已成為資本競相追逐的對象,京東、順豐等巨頭紛紛入局,正尋求多元化發(fā)展的房企也在這一領(lǐng)域著重發(fā)力。

但是風(fēng)口之下,機(jī)遇總是與挑戰(zhàn)并存,對于包括遠(yuǎn)洋在內(nèi)的跨界玩家而言,物流地產(chǎn)能否成為其新的增長引擎,還有待時(shí)間驗(yàn)證。

遠(yuǎn)洋加速布局

現(xiàn)在,遠(yuǎn)洋的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在加速奔跑。

今年4月,遠(yuǎn)洋物流作為遠(yuǎn)洋資本全資子公司,以獨(dú)立品牌的形象正式亮相。此次遠(yuǎn)洋資本收購紅星美凱龍物流子公司,則是對遠(yuǎn)洋物流的一次重要資產(chǎn)補(bǔ)充。

資料顯示,此次收購所涉項(xiàng)目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市,總建筑面積規(guī)模約85萬平方米,項(xiàng)目位置臨近市區(qū),多處于成熟的運(yùn)營期,能夠迅速為遠(yuǎn)洋帶來現(xiàn)金流收入及利潤。

據(jù)了解,收購?fù)瓿珊螅h(yuǎn)洋資本運(yùn)營以及開發(fā)中的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米,資產(chǎn)總價(jià)值將超過人民幣200億元。

而在此之前,遠(yuǎn)洋已布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域多年。

2016年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為中國物流資產(chǎn)控股有限公司在港交所H股IPO的基石投資者,首次進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2018年起,遠(yuǎn)洋設(shè)立了多支物流地產(chǎn)基金,并于2021年3月完成一支規(guī)模為5億美元的物流地產(chǎn)基金募集,主要投資于國內(nèi)的高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫等現(xiàn)代物流設(shè)施。

除了借助資本迅速切入,遠(yuǎn)洋還進(jìn)行了物流地產(chǎn)項(xiàng)目的自主開發(fā)。2018年10月26日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)首個物流地產(chǎn)項(xiàng)目——遠(yuǎn)泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產(chǎn)業(yè)園開工奠基。該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本、物流管理公司上海遠(yuǎn)瀚物流有限公司共同投資運(yùn)營,遠(yuǎn)洋資本全權(quán)統(tǒng)籌物流地產(chǎn)平臺的開發(fā)。

隨后遠(yuǎn)洋物流布局繼續(xù)擴(kuò)張,目前,遠(yuǎn)洋物流已投資管理30余個物流地產(chǎn)項(xiàng)目,覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個城市,服務(wù)于京東、阿里、美團(tuán)、順豐、韻達(dá)、百世、海爾、百麗等零售、物流以及制造類企業(yè)。

房企爭相“搶食”

遠(yuǎn)洋之外,其他開發(fā)商也已加入戰(zhàn)局。

富力2007年在大本營廣州投資建設(shè)了富力國際空港綜合物流園,目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米,未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

華夏幸福則在2014年與京東達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議,共同打造以京東物流倉儲為主的電商綜合產(chǎn)業(yè)園,由華夏幸福主導(dǎo)分期開發(fā)。

2017年,綠地宣布與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作,雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā),這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場。

同年,碧桂園選擇以資本形式快速切入,出資約9.3億元成為中集集團(tuán)旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者,并在2020年再度增資16.06億元,目前碧桂園持有中集產(chǎn)城約30%的股權(quán)。

而對物流地產(chǎn)野心最大的當(dāng)屬萬科。2017年,郁亮首次以萬科董事會主席身份亮相時(shí)曾表示,除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外,萬科未來有機(jī)會做得很大,成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)領(lǐng)域,一是商業(yè)地產(chǎn),另一個就是物流地產(chǎn)。

正是在這一年的年底,萬科領(lǐng)銜的財(cái)團(tuán)宣布收購國際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯,普洛斯隨后從新交所退市,完成私有化。萬科以24.54億美元的出資額占股21.4%,成為普洛斯的單一最大持有人。

戴德梁行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場快報(bào) 2020年第四季度》顯示,普洛斯獨(dú)占約28.5%的國內(nèi)市場份額,排名第一,而其它物流地產(chǎn)企業(yè)各自所占份額僅為個位數(shù)。

(圖源:戴德梁行《中國物流地產(chǎn)市場快報(bào) 2020年第四季度》,央廣網(wǎng)發(fā))

值得注意的是,排名第二、占據(jù)約8.0%國內(nèi)市場份額的萬緯物流,正是萬科自己打造的獨(dú)立物流品牌。

萬科2020年年報(bào)顯示,成立于2015年的萬緯物流發(fā)展至今,已在44個城市累計(jì)管理148個項(xiàng)目,包括128個高標(biāo)庫和20個冷庫,可租賃建筑面積1148萬平方米,年?duì)I業(yè)收入18.7億元。

從收購參股物流地產(chǎn)商,到與電商或物流公司戰(zhàn)略合作,再到建立自己的物流地產(chǎn)板塊,房企紛紛采用不同的形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中,持續(xù)為自身尋求多元化發(fā)展的新路徑。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

房企為何紛紛投身物流地產(chǎn)行業(yè)?

遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、股權(quán)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理林川曾表示,遠(yuǎn)洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流,一方面是基于與生俱來的“地產(chǎn)基因”,另一方面則是基于“冷鏈供需不匹配、電商高速發(fā)展、高標(biāo)倉的升級驅(qū)動、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰(zhàn)”五大因素驅(qū)動物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基本面判斷。

向來嗅覺敏銳的房企,早已發(fā)現(xiàn)隱藏在國民經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)持續(xù)升級、電商行業(yè)不斷拓展等因素背后,物流地產(chǎn)持續(xù)釋放的發(fā)展需求。而新冠疫情更是讓物流行業(yè)成為“最忙碌”的行業(yè)之一,現(xiàn)代化倉儲需求加速增長。萬科旗下萬緯物流就曾在2020年2月9日宣布無償開放全國27個城市59個物流園,用于應(yīng)急周轉(zhuǎn)倉儲及多溫區(qū)食品物流運(yùn)營服務(wù),以支援全國抗擊疫情。

但相對于強(qiáng)勁的市場需求,國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀并不能為之提供有力的支撐,仍有很大提升空間。仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》顯示,中國倉儲物流設(shè)施庫存總量約10億平方米,僅次于美國;但從人均面積的角度,中國當(dāng)前人均倉儲物流設(shè)施庫存不足1平方米,僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右;同時(shí),中國倉儲物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%,低于一般發(fā)達(dá)國家水平。

(圖源:仲量聯(lián)行《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》,央廣網(wǎng)發(fā))

2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年,《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要(草案)》明確指出:要建設(shè)現(xiàn)代物流體系,加快發(fā)展冷鏈物流,統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點(diǎn)建設(shè),完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設(shè)施條件……

無論從現(xiàn)實(shí)情況還是政策導(dǎo)向來看,中國物流地產(chǎn)市場未來將有持續(xù)的需求驅(qū)動。除此之外,房企打入物流市場,更多的是尋求自身多元化轉(zhuǎn)型升級的需要。

時(shí)任富力地產(chǎn)執(zhí)行董事的呂勁曾表示,物流地產(chǎn)相比于商業(yè)綜合體、酒店,投資成本更低,資金回報(bào)也更為穩(wěn)定,所以是富力多元化拓展的重要方向之一

仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在國際主要城市,物流地產(chǎn)的投資收益表現(xiàn)普遍優(yōu)于辦公樓物業(yè)和5年期國債。

(圖源:仲量聯(lián)行《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》,央廣網(wǎng)發(fā))

穩(wěn)定旺盛的發(fā)展需求、較高的投資回報(bào)率,讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)對物流地產(chǎn)板塊的關(guān)注度持續(xù)提升,但物流地產(chǎn)作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營,投資周期長、資金投入大等亦是無法回避的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

在國外,借助基金實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張是物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流模式之一,比如普洛斯在東京證券交易所發(fā)行的GLP J-REIT總市值已從2012年上市時(shí)的1113億日元增長至7037億日元(截至2020年12月30日)。

而國內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)也正在落地,目前港股首只物流地產(chǎn)REITs順豐房托已正式掛牌,而上交所、深交所首批發(fā)售的REITs中,普洛斯REIT和鹽田港REIT也是以物流地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)。

盡管順豐房托受母公司業(yè)績下滑等因素影響,上市后的表現(xiàn)并不盡如人意,已跌破發(fā)行價(jià),但內(nèi)地上市的普洛斯REIT和鹽田港REIT仍受到投資者普遍看好,發(fā)行僅一天就獲得資金蜂擁搶購,不得不提前結(jié)束募集。未來,隨著國內(nèi)公募REITs的逐漸開放,物流地產(chǎn)行業(yè)或許將迎來新的歷史發(fā)展機(jī)遇。