二套房首付不得低于60%
繼去年9月30日“京八條”后,北京樓市調(diào)控再度加碼。昨天,市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。從今天開始,北京執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”;二套房貸最低首付款比再度升高——普宅提高至60%,非普宅提高至80%;包括首套房在內(nèi)的房貸期限,也從最高30年降至25年。
二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”
從今天開始,居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,即首付款比例不低于35%,購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外);居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
如此一來,北京樓市回到“認(rèn)房又認(rèn)貸”時(shí)代。也就是說,判定是不是購買首套房,既要看名下有沒有住房,也要看有沒有商業(yè)房貸或公積金房貸記錄。
針對房貸記錄的判定范圍,人民銀行營業(yè)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者說,房貸記錄不是僅看北京,外地貸款記錄也算。“如果在河北貸過款,即使在北京無房,申請房貸時(shí)也會被認(rèn)為是二套房。”他說。
影響:會擠掉部分投資客
去年“930”新政以來,北京新建商品住房、二手住房成交量持續(xù)下降,新建商品住房價(jià)格也趨穩(wěn)、略降,二手房價(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道,特別是近一個(gè)月來,漲幅又有所反彈,中介門店看房的客戶量也明顯增加,百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,從其他一些重點(diǎn)城市來看,去年底實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,提高個(gè)人房貸門檻,目前取得了良好的二手房市場調(diào)控效果,而此次北京借鑒這些城市的做法,強(qiáng)化差別化信貸政策。
對比“京八條”和昨天發(fā)布的新政,會發(fā)現(xiàn)首套房的首付比例并未有所調(diào)整;二套房首付無論普宅、還是非普宅,都上調(diào)10%。
“對剛需影響不大。”北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在昨天的發(fā)布會上解讀,首套房首付比沒有變化,對首次購房人影響不大;對于投資投機(jī)需求抑制力度較大,會擠掉部分投資客,騰出的資源讓位剛需,反而更有利于剛需;短期來看,新政會抑制改善性需求,但長期看市場穩(wěn)定、房價(jià)得到有效控制,也對改善性需求是有利的。
房貸最高期限均降至25年
新政不但實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而且還通過“一提一降”,適度降低金融杠桿效應(yīng),除了進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例外,同時(shí)降低住房貸款期限。
根據(jù)新政,本市將暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款。這當(dāng)中還包含住房公積金貸款。
其實(shí),在今年2月,幾乎各家銀行都開始執(zhí)行“購買第二套住房申請的按揭貸款,期限不得超過25年”。這次房貸期限的變化,也已經(jīng)把首套房納入其中。這也就意味著,未來無論是購買首套房、還是二套房,申請貸款的最高期限均為25年。
此外,新政還明確企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個(gè)人的必須執(zhí)行限購政策。“這一措施是為了打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機(jī)炒房。”這位負(fù)責(zé)人說。
算賬:貸300萬月供增千元以上
本次新政以后,北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴(yán)格。其中,貸款期限的降低,也將直接影響未來月供。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬:如果按照貸款300萬元計(jì)算,首套房執(zhí)行9折利率,即4.41%,那么貸款30年時(shí)的月供是15040元,而貸款25年時(shí)的月供則為16522元,增長1482元。
“信貸是決定短期房價(jià)的最關(guān)鍵因素。”張大偉說,這一政策波動再疊加認(rèn)房又認(rèn)貸,將對房地產(chǎn)有明顯影響。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為,在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲,樓市交易量將會下降。雖然目前的政策還主要集中在貨幣信貸方面,但在緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價(jià)上已經(jīng)可以起到立竿見影的效果。
一季度宅地供應(yīng)是去年全年1.5倍
信貸收緊的同時(shí),商品住宅供應(yīng)也將增加。來自市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示,今年以來不到3個(gè)月的時(shí)間,北京土地市場已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的42%,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。
近期還將推出商品住宅用地52公頃,其中自住型商品房用地44公頃。屆時(shí),一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃,可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%;本市商品住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到161公頃,這將是2016年全年商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍。
目前,全市商品住宅供地?cái)?shù)量已超過去年全年商品住宅土地供應(yīng)量。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃,是2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。同時(shí),在完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上,根據(jù)市場需求,適度增加商品住宅用地的供應(yīng)量,及時(shí)將條件成熟地塊推向市場。
回應(yīng):20萬套新房“在路上”
北京新房庫存有多少?“商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說,這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場供應(yīng)最近的,對市場預(yù)期影響也最大。
這位負(fù)責(zé)人介紹,本市將加強(qiáng)調(diào)度,督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度,盡快形成商品住房供應(yīng)。
統(tǒng)計(jì)顯示,這兩個(gè)階段的房源,初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。“一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面,督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng),將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。”
新房成交均價(jià)環(huán)比不增長
對于老百姓關(guān)心的價(jià)格方面,這位負(fù)責(zé)人也介紹,本市在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié),也將繼續(xù)嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格,“確保新建商品住房成交均價(jià)環(huán)比不增長。”
其中,對報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目,屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案;對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定,實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
治亂:中介哄抬房價(jià)將被重拳打擊
來自市住建委的數(shù)據(jù)顯示,今年前2個(gè)月,市區(qū)兩級共檢查房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)266項(xiàng)(次),行政處罰10起,限制網(wǎng)簽50家。檢查中發(fā)現(xiàn),仍有小部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及中介人員違反政策法規(guī)和行業(yè)規(guī)范,違背職業(yè)道德,制造恐慌氣氛,哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格等,擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
相關(guān)負(fù)責(zé)人說,配合此次新政的實(shí)施,近期市住建委將會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會各成員單位,加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度,重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為,并公開曝光。“對違規(guī)主體,將實(shí)施聯(lián)合懲戒,確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處。”
相關(guān)新聞
多家銀行否認(rèn)停貸
業(yè)內(nèi):銀行放款周期延長
本報(bào)訊(記者范曉)日前,有媒體報(bào)道稱,2月以來部分銀行北京分行暫停放款,因額度不夠,北京房屋中介已跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等銀行暫停了合作。昨日,記者向工商銀行北京分行、中國銀行北京分行、光大銀行北京分行求證獲悉,并未暫停房貸業(yè)務(wù),有關(guān)個(gè)貸的流程按審批程序正常放款。
記者從幾家房產(chǎn)中介了解到,雖然銀行沒有暫停房貸,但放款節(jié)奏放緩,周期有所延長。“放款稍快的銀行至少也要等一個(gè)多月。”一位房產(chǎn)中介說。
“從目前市場看,北京基本所有銀行依然正常開展房地產(chǎn)按揭貸款。目前,新建住宅成交少,大部分房地產(chǎn)按揭貸款以二手房為主。但從節(jié)奏看,相比1月份的北京信貸寬松,2月份下半月,北京大部分銀行放款暫停。3月雖然有所恢復(fù),但額度吃緊,基本排隊(duì)放款。銀行未來貸款額度收緊、放款放緩是常態(tài)。一旦后續(xù)政策加碼,樓市可能出現(xiàn)降溫的表現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。據(jù)市住建委官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示,2月份,北京二手房網(wǎng)簽14630套,其中二手住宅網(wǎng)簽12168套,環(huán)比1月減少692套,同比2016年2月下跌近兩成。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,春節(jié)后不僅北京地區(qū),包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率折扣都有所收緊。目前,市場的主流折扣已經(jīng)從過去的8.5折提高到了9折左右。