一線租賃城市

　　據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》報(bào)道，上海位列國(guó)內(nèi)樓市四大“一線城市”，更多的是因?yàn)榘l(fā)達(dá)的房屋交易市場(chǎng)。眼下，在舉國(guó)上下堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”大背景下，上海正逐漸改變著靠售賣“一條腿走路”的局面。

　　例如，作為住房租賃領(lǐng)域的一支主力軍，成立在上海的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)最多的；在國(guó)家正式推進(jìn)“住房租賃資產(chǎn)證券化”之前，上海的企業(yè)率先進(jìn)行了試點(diǎn)；上海也是推出住房租賃用地最多、最及時(shí)的城市……在政府監(jiān)管和企業(yè)主導(dǎo)共同作用下，上海將在住房租賃領(lǐng)域領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)各大城市。

　　租房平臺(tái)不求快但求好

　　將近一個(gè)月前的3月31日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行。作為一個(gè)政府層面搭建的平臺(tái)，以后市民可以更加安心、便捷地在這個(gè)平臺(tái)上出租或租賃住房。

　　不過，上海租賃平臺(tái)的上線并沒有搶到“第一”。上海市房屋狀況信息中心副主任姚臻告訴記者：“國(guó)家要求12個(gè)試點(diǎn)城市在去年年底前完成平臺(tái)的搭建，上海不是12個(gè)試點(diǎn)城市之一，我們是在梳理了全國(guó)大概有8到9個(gè)城市的上線情況，進(jìn)一步優(yōu)化之后才推出上海的平臺(tái)的。”和之前上海出臺(tái)樓市調(diào)控政策一樣，上海不求快，但求好、求有實(shí)效。

　　“上海每年的房屋租賃備案量達(dá)到50萬件左右，整個(gè)的市場(chǎng)的數(shù)量底量是很大的。主要存在的問題還是整個(gè)一個(gè)市場(chǎng)的主體發(fā)育不充分，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)零星、分散的情況。”姚臻說，基于這樣的情況，上海的平臺(tái)其實(shí)由四部分組成，一個(gè)是房源信息的發(fā)布平臺(tái)，第二個(gè)是網(wǎng)簽備案，第三個(gè)是檢測(cè)監(jiān)管平臺(tái)，第四個(gè)是公共服務(wù)平臺(tái)。

　　據(jù)了解，截至目前，平臺(tái)的訪問量突破了160萬，可租房源數(shù)在4萬套間左右，用戶數(shù)達(dá)到6000人。“經(jīng)過這一階段的磨合和修整之后，7月1日進(jìn)入試運(yùn)行，有兩個(gè)工作將展開，一個(gè)是公積金支付租金的在線審核和提取，第二個(gè)就是租賃合同網(wǎng)簽備案一體化。”

　　49家長(zhǎng)租企業(yè)聚集上海

　　如果說租賃公共服務(wù)平臺(tái)的搭建更多的是展現(xiàn)政府管理的能力，那么租賃企業(yè)的多寡則從一定程度上反映市場(chǎng)的繁榮。

　　截至2018年3月22日，我國(guó)共有233家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)成立。區(qū)域分布上，成立于上海的企業(yè)數(shù)量最多，共有49家。其中像魔方、安歆、青客等都已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)。而同樣成立于上海的V領(lǐng)地青年社區(qū)，在上周剛剛獲得華平投資2億美元的投資，躋身國(guó)內(nèi)一線長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

　　不過，目前無論是上海還是整個(gè)國(guó)內(nèi)，住房租賃市場(chǎng)的專業(yè)化程度目前仍與發(fā)達(dá)國(guó)家有較大差距：美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)中專業(yè)化機(jī)構(gòu)占30%；日本的占80%，中國(guó)的專業(yè)化機(jī)構(gòu)僅占1.5%-2%。雖然長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資火熱，但仍處于早期階段，長(zhǎng)租公寓總量占整個(gè)租賃市場(chǎng)不到10%，仍存在大量個(gè)人、二房東或中介房源。

　　在不久前舉行的2018年上海首屆租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)房屋租賃專業(yè)委員會(huì)授牌給自如、魔方、青客等8家企業(yè)初創(chuàng)會(huì)員單位稱號(hào)。該委員會(huì)于去年成立，旨在加快形成行業(yè)性規(guī)范、推動(dòng)建立行業(yè)自律與誠(chéng)信體系建設(shè)，引導(dǎo)行業(yè)多元化差異化發(fā)展，從而助力上海住房租賃市場(chǎng)的健康繁榮發(fā)展。

　　資金支持有新渠道

　　放在以往，錢是住房租賃企業(yè)的心病。

　　“長(zhǎng)租公寓的盈利來源主要是物業(yè)租入和租出價(jià)格的‘剪刀差’，回報(bào)周期長(zhǎng)是這個(gè)行業(yè)共同的痛點(diǎn)。”V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)告訴記者。利潤(rùn)率較低、但回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，成為企業(yè)融資、擴(kuò)張的主要壁壘。在日前舉行的2018年上海首屆租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上，更有業(yè)者坦言：“我們運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目里面80%都具備資產(chǎn)證券化的條件。”然而原先能夠推出資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目卻鳳毛麟角。

　　去年1月，魔方公寓率先試水設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，募集資金總額為3.5億元，這是國(guó)內(nèi)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此次魔方公寓發(fā)行的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、上海、廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。

　　證監(jiān)會(huì)和住建部日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時(shí)，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

　　消息一出，業(yè)內(nèi)振奮。“2017年18個(gè)品牌長(zhǎng)租公寓在滬項(xiàng)目數(shù)量增幅高達(dá)80%，同時(shí)也出現(xiàn)了部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目因資金鏈斷裂而陣亡的情況。長(zhǎng)租公寓需要長(zhǎng)期的資金支持。”上海鏈家分析師趙葆根表示，今后在政策的助推下，以往像魔方這樣的個(gè)案將成為各企業(yè)尋求資金的一個(gè)重要方式。

　　市場(chǎng)產(chǎn)品亟待多元化

　　如果留心上海的住房租賃市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品還亟待多元化。

　　徐早霞，上海安歆公寓的創(chuàng)始人，也是最早聚焦藍(lán)領(lǐng)公寓而受到資本、輿論關(guān)注的業(yè)者。“我們這個(gè)行業(yè)當(dāng)時(shí)有很多人進(jìn)入，但都是做白領(lǐng)公寓的。所以，當(dāng)投資人看到我們居然有超過95%的入住率之后非常吃驚。”醫(yī)院管理出身的徐早霞從10萬元起步，正是看中了藍(lán)領(lǐng)這一住房租賃市場(chǎng)中的藍(lán)海。

　　而在此之后，魔方公寓推出的9號(hào)樓項(xiàng)目同樣關(guān)注到了藍(lán)領(lǐng)的住宿需求；作為國(guó)內(nèi)最大的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，自如也在今年3月推出企業(yè)服務(wù)式公寓———自如城市之光，主要合作對(duì)象為企業(yè)，為企業(yè)員工提供宿舍，其上海區(qū)域負(fù)責(zé)人周藝君告訴記者：“城市之光的上海項(xiàng)目正在籌備中，不日將推出市場(chǎng)。”

　　事實(shí)上，租賃市場(chǎng)的繁榮一定程度上由產(chǎn)品的豐富程度決定，特別是眼下90后逐漸成為市場(chǎng)消費(fèi)主體，需求更是多元化。記者了解到，在白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)作為兩個(gè)主要目標(biāo)消費(fèi)群之后，市場(chǎng)呈現(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分和服務(wù)升級(jí)的趨勢(shì)。

　　例如北京一家名為“包租婆”的租賃機(jī)構(gòu)，主推地鐵沿線15分鐘以內(nèi)的分散式女性公寓，產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段從空間布局、功能規(guī)劃、家居哲學(xué)等角度解決女性用戶痛點(diǎn)，并建立基于女性用戶的管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，目前包租婆出租率高達(dá)95-98%。

　　上海如能以大量的租房需求作為大數(shù)據(jù)，引領(lǐng)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，將極大提升上海在住房租賃領(lǐng)域的地位。

　　防止市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)

　　根據(jù)東方證券研究報(bào)告，預(yù)計(jì)至2030年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬億元，中國(guó)的城市化進(jìn)程將進(jìn)入第二階段，會(huì)有更多的人口從中小城市向大城市聚集。

　　“到2020年上海要建立一個(gè)多主體參與，多品種供應(yīng)，規(guī)范化管理的住房體系。短期目標(biāo)是到2018年底，全市要新建和轉(zhuǎn)化住房租賃20萬套，還有代理經(jīng)租的住房9萬套。”上海市房管局市場(chǎng)監(jiān)督管理處副處長(zhǎng)劉紀(jì)來說。

　　“在實(shí)現(xiàn)的路徑上我們有5個(gè)方面的考量。第一，要保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。這里面有很多具體的措施，包括完善公共服務(wù)政策。第二，如何保障當(dāng)事人合法權(quán)益。第三，加大租賃住房的供應(yīng)。第四，發(fā)展各類社會(huì)主體。第五，加強(qiáng)住房租賃的監(jiān)管，在信息發(fā)展的同時(shí)我們也要建立規(guī)范的體系，防止市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)。”劉紀(jì)來表示。