□大河報(bào)·大河客戶端記者孫煊哲陳振興

  “我們小區(qū)沒(méi)有消防部門(mén)的驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商就交房了,現(xiàn)在消防隱患很大,如何解決是個(gè)棘手問(wèn)題。”家住鄭州東區(qū)福澤門(mén)小區(qū)的業(yè)主范先生向本報(bào)反映,小區(qū)消防問(wèn)題遺留至今的原因之一就是之前沒(méi)有做好承接查驗(yàn)。類似福澤門(mén)小區(qū)的案例還有很多,一些開(kāi)發(fā)商把有缺陷的房屋交付給物業(yè)和業(yè)主,后期出問(wèn)題跟物業(yè)推諉扯皮。不過(guò),今后小區(qū)帶病交付的現(xiàn)象將成為過(guò)去。

  《辦法》出臺(tái)

  4月22日記者獲悉,近日河南省住建廳印發(fā)了《河南省物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù),將對(duì)減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),化解物業(yè)管理矛盾糾紛,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益起到重要現(xiàn)實(shí)意義。

  2018年1月1日,我省正式施行《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化、法治化、專業(yè)化發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

  省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,在參與《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂調(diào)研過(guò)程中及日常監(jiān)管活動(dòng)中,省住建廳梳理了物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題,其中前期開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛,造成建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位(水、電、氣、暖、通信等)、電梯維護(hù)保養(yǎng)單位等權(quán)責(zé)不清,影響后續(xù)物業(yè)服務(wù)管理效果、阻礙物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要因素。

  為了維護(hù)業(yè)主共同利益和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,省住建廳出臺(tái)了該《辦法》,明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中權(quán)利義務(wù),減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),化解物業(yè)管理矛盾糾紛,營(yíng)造行業(yè)良好法治發(fā)展環(huán)境,推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

  《辦法》共四十六條,明確了物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、承接查驗(yàn)要求、具備條件、查驗(yàn)流程、查驗(yàn)方法、查驗(yàn)備案、查驗(yàn)協(xié)議簽訂及違約責(zé)任等內(nèi)容。

  小區(qū)交付15日前要進(jìn)行承接查驗(yàn)

  《辦法》規(guī)定,建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè),并在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。同時(shí),物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員、業(yè)主代表參加物業(yè)承接查驗(yàn),見(jiàn)證承接查驗(yàn)活動(dòng)。

  為了防止后期互相推諉扯皮,《辦法》要求,在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)委派專業(yè)人員參與,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,協(xié)議要對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

  對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問(wèn)題,要進(jìn)行整改解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

  現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)完畢在辦理物業(yè)交接手續(xù)后,建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

  物業(yè)交接后,建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題或者發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,要依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任(修復(fù)、賠償、更換、停止侵害、支付違約金或刑事責(zé)任等)。

  未經(jīng)查驗(yàn)的小區(qū)動(dòng)用維修資金將受到影響

  在進(jìn)行承接查驗(yàn)時(shí),物業(yè)公司有哪些工作?《辦法》明確,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件以及配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作,要形成書(shū)面記錄,并列明查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及査驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,且由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員共同簽字確認(rèn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要書(shū)面通知建設(shè)單位。

  自物業(yè)交接之日起,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù),承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理服務(wù)不當(dāng)、擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合條件的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任(修復(fù)、賠償、更換、停止侵害或刑事責(zé)任等)。因維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷已使用維修資金的,應(yīng)當(dāng)予以返還。“也就是說(shuō),沒(méi)有經(jīng)過(guò)承接查驗(yàn)的小區(qū),物業(yè)后期想用維修資金將會(huì)受到限制和影響。”上述省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

  此外,《辦法》還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案后5日內(nèi),建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

  開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司未履行承接查驗(yàn)將被通報(bào)

  整個(gè)承接查驗(yàn)工作由哪些部門(mén)來(lái)指導(dǎo)、監(jiān)督?《辦法》明確,省住建廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作,省轄市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督工作,縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的具體管理和備案工作。

  物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員未按照有關(guān)規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的,由其所在單位或有關(guān)部門(mén)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  開(kāi)發(fā)商和物業(yè)不想進(jìn)行承接查驗(yàn)該咋辦?《辦法》明確,建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報(bào)。